Acheter une copropriété : tout ce que vous devez savoir
Acheter une copropriété est une décision importante qui séduit de plus en plus de Québécois, notamment pour son coût souvent plus abordable qu’une maison unifamiliale. Que ce soit pour profiter de la simplicité d’entretien ou de l’accès à des commodités, la copropriété offre de nombreux avantages. Cependant, elle s’accompagne également de responsabilités et de particularités juridiques qu’il est essentiel de comprendre avant de se lancer.
SOMMAIRE
Qu’est-ce qu’une copropriété?
Copropriété divise vs indivise
Les avantages et inconvénients d’une copropriété
Les frais mensuels et les fonds d’une copropriété
La documentation à comprendre et à vérifier
Conseils pour l’achat d’une copropriété
Balado sur la copropriété
Qu’est-ce qu’une copropriété?
En immobilier, une copropriété est un régime juridique dans lequel le droit de propriété sur le bien immeuble est partagé entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires.
Lorsque vous achetez une copropriété, vous devenez contractuellement lié à vos voisins pour tout ce qui concerne l’immeuble que vous partagez.
Copropriété divise vs indivise
Lorsqu’il est question de copropriété, il est essentiel de comprendre la différence entre les deux principaux types : la copropriété divise et la copropriété indivise. Ces régimes juridiques ont des implications importantes, tant sur le plan légal que financier.
Dans une copropriété divise, chaque copropriétaire détient un droit exclusif sur son unité privée (son appartement, par exemple), ainsi qu’une part indivise des espaces communs.
Il s’agit du régime le plus répandu. La grande majorité des immeubles comporte des copropriétés divises, qu’on appelle communément des condos.
Dans le cas de la copropriété indivise, le bien est détenu collectivement par les copropriétaires, sans division officielle entre les parties privatives et les parties communes. Chaque copropriétaire détient une quote-part de l’ensemble de la propriété.
Par exemple, pour l’achat d’un duplex ou d’un triplex en famille ou entre amis où chacun habite un étage, plutôt que de diviser officiellement la propriété, ils partagent la totalité du bien et établissent des règles dans une convention d'indivision.
| Copropriété divise | Copropriété indivise |
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Chaque unité a un titre distinct et des comptes de taxes uniques |
Un titre unique pour l’ensemble du bien et des comptes de taxes communs |
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Financement hypothécaire individuel |
Prêt collectif |
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Géré par un syndicat de copropriété |
Géré par les copropriétaires |
| Réglementation claire par la déclaration de copropriété |
Droits et obligations établis dans une convention d’indivision (facultative) |
Les avantages et inconvénients d’une copropriété
Vivre en copropriété comporte plusieurs attraits, notamment pour les premiers acheteurs qui recherchent une option abordable pour accéder à la propriété. Cela vient également avec des contraintes.
| Avantages | Inconvénients |
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En copropriété, ce qui est un inconvénient pour certains, peut être un avantage pour d’autres. Par exemple, plusieurs personnes apprécient la proximité avec les voisins et l’esprit de communauté que l’on retrouve dans certains immeubles. À l’opposé, certaines personnes souhaitent avoir plus de tranquillité et préfèreraient ainsi une maison unifamiliale avec de l’intimité.
L’important est de peser les avantages et les inconvénients pour déterminer si un condo ou une maison correspond mieux à vos attentes et à votre style de vie.
Les frais mensuels et les fonds d’une copropriété
Lorsque vous achetez une copropriété divise, vous avez un montant mensuel à payer à la copropriété, ce qui est souvent appelé des « frais de condo ». Ce montant varie énormément selon l’immeuble, sa taille, les commodités ou les besoins en entretien.
Les frais mensuels sont utilisés pour trois fonds gérés par le syndicat de copropriété.
1. Un fonds d’opération ou fonds d’administration
Ce compte sert aux dépenses courantes du syndicat de copropriété comme les factures, l’entretien des parties communes et les tâches administratives si applicable.
2. Un fonds de prévoyance
Ce fonds ne peut être utilisé qu’en cas de réparations majeurs des parties communes de l’immeuble. On parle par exemple de la réfection du toit ou de travaux imprévus comme la réparation ou le remplacement de l’ascenseur de l’immeuble.
3. Un fonds d’auto assurance
Le fonds d’auto assurance est une réserve obligatoire créée par le syndicat de copropriété pour couvrir le paiement des franchises liées aux assurances de l’immeuble. Ce fonds permet de garantir que les sommes nécessaires sont disponibles en cas de sinistre.
La documentation à comprendre et à vérifier
L’achat d’une copropriété s’accompagne de plusieurs documents essentiels, à analyser attentivement. Voici une liste des principaux documents à examiner si vous considérez acheter un condo divis.
La déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété est un document légal qui établit la réglementation sur l’utilisation et la gestion d’une copropriété, en précisant les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les frais communs mensuels et autres modalités importantes.
Ce document vous présente vos responsabilités ainsi que plusieurs détails pertinents si vous deveniez copropriétaire dans l’immeuble en question.
Les états financiers et le budget
Avant de vous engager, vous voulez connaître la santé financière de l’immeuble. Existe-t-il des emprunts ou des dettes importantes? Est-ce que le fonds de prévoyance est suffisant pour couvrir des travaux majeurs potentiels? En tant que copropriétaire, vous partagez la responsabilité financière de l’immeuble.
Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires
Les procès-verbaux vous donnent une idée de ce qu’il se passe dans l’immeuble et vous permet de connaître un peu plus vos voisins.
D’autres documents comme la police d’assurance de l’immeuble, le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance sont également pertinents à consulter. Toute cette documentation reflète non seulement l’état de l’immeuble, mais aussi la qualité de la gestion et l’ambiance générale au sein de la copropriété.
Conseils pour l’achat d’une copropriété
1. Prévoir les frais communs et un budget pour les imprévus
Les frais mensuels payés pour la copropriété ne sont pas inclus dans les paiements hypothécaires et devront être acquittés aussi longtemps que vous vivrez à cet endroit, même une fois votre hypothèque payée.
Vous devez également prévoir un montant en cas de dépenses imprévues. Les fonds de la copropriété existent précisément pour absorber les coûts majeurs, mais il peut arriver que les dépenses excèdent le montant disponible et vous devrez débourser le montant à découvert.
Dans le même sens, si les fonds sont bas après une dépense majeure, vous devrez cotiser pour les renflouer et pour garantir la disponibilité des sommes nécessaires en cas de futurs imprévus.
2. Prendre connaissance des documents importants relatifs à la copropriété
Lorsque vous êtes intéressé par une copropriété, demandez de consulter la documentation relative au condo, comme présenté plus haut. Cela vous permettra de mieux comprendre ce qu’implique la cohabitation dans l’immeuble convoité.
3. Se renseigner sur les états des comptes de la copropriété
Lors de l’achat, il est essentiel de s’informer sur l’état du fonds de prévoyance et du fonds d’auto assurance. Si ces fonds sont bas et ont besoin d’une cotisation importante en raison d’un problème antérieur à l’achat, la responsabilité revient au nouveau copropriétaire de la payer.
4. Ne pas négliger l’inspection préachat
L'inspection préachat est tout aussi importante pour l’achat d’un condo que d’une maison unifamiliale. En effet, une inspection de la partie privative et des parties communes permet de vérifier tout problème possible. Que la copropriété soit neuve ou non, une inspection est fortement recommandée avant l’achat.
5. Faire appel à un courtier immobilier
Un courtier immobilier est familier avec la paperasse et les particularités qu’impliquent l’achat d’une copropriété. Il est la meilleure personne pour vous accompagner dans ce processus pour vous assurer de ne rien manquer.
Avec une bonne planification, acheter une copropriété est une option très intéressante qui offre un excellent compromis entre accessibilité financière et confort.
Pour en savoir plus sur l’achat d’une copropriété et toutes ses implications, écoutez l’épisode « Vivre en copropriété » du balado de Sutton – Québec Sans compromis avec Julie. Dans cet épisode, Julie Gaucher, Présidente de Sutton – Québec, reçoit comme invité Me Pierre-Alexis Bombardier de la firme De Grandpré Jolicoeur.
L’épisode est disponible sur Spotify, Apple Podcasts et Youtube.
